حقوق یار

برای اطلاع از نحوه دریافت صورت‌مجلس تفکیکی ابتدا باید آن را تعریف کنیم. بعد از اینکه یک ساختمان به صورت کامل احداث و گواهی پایان کار آن توسط شهرداری صادر شد. حد و حدود واحدهای ساخته شده و قسمت‌های مشترک ساختمان باید به صورت کامل، واضح و دقیق مشخص و تفکیک شود. نتیجه تعیین حد و حدود و تفکیک در صورت‌جلسه‌ای تنظیم می‌شود که به آن صورت‌مجلس تفکیکی می‌گویند.

شرایط صورت مجلس تفکیکی:

الف) نماینده و نقشه‌بردار اداره ثبت، صورت مجلس تفکیکی را بر اساس گواهی پایان کار تنظیم می‌کند.

ب) صورت مجلس تفکیکی باید به امضای نماینده و نقشه‌بردار اداره ثبت و مالک اختصاصی یا مالکین مشاعی برسد.

ج) صورت‌مجلس تفکیکی شامل: حدود و مساحت قسمت اختصاصی و قسمت‌های اشتراکی است همچنین مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی نیز در صورت مجلس تفکیکی ذکر می‌شود.

د) صورت مجلس تفکیکی باید بر اساس نقشه مورد تایید شهرداری(موضوع ماده 101 قانون شهرداری) تنظیم شده باشد.

ه) در صورت مجلس تفکیکی باید گواهی شود که تجاوزی یا تعارض به املاک مجاور در آن وجود ندارد.

خ) صورت مجلس تفکیکی باید به امضای رییس اداره ثبت یا معاون وی و تایید آنها برسد.

موضوعات مربوط به صورت مجلس تفکیکی:

_ صورتمجلس تفکیکی در مورد املاکی است که قابلیت افراز یا تفکیک را داشته باشد.

_ در صورتمجلس تفکیکی، حدود بخش‌های اختصاصی و مشترک و مساحت و شماره آن ذکر می‌شود و کاری به مالکیت خصوصی واحدها ندارد.

_تا زمانی که شما گواهی پایان کار نداشته باشید نمی توانید صورتمجلس تفکیکی بگیرید و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی نداشته باشید نمی توانید سند رسمی بگیرید. در نتیجه: دریافت گواهی پایان کار سپس صورتمجلس تفکیکی و سپس سند رسمی

نحوه دریافت صورتمجلس تفکیکی:

1). مالک باید با نقشه تفکیکی که تهیه کرده به شهرداری مراجعه کند و در خصوص نقشه تهیه شده از شهرداری تاییدیه بگیرد. شهرداری موظف است ظرف مدت 3 ماه، نقشه ترسیمی مالک را تایید یا رد نموده و کتبا به مالک اعلام کند.

2). مالک بعد از تایید نقشه تفکیکی توسط شهرداری، با نقشه مذکور و مدارک مالکیت و هویت خود به دفتر اسناد رسمی مربوطه مراجعه نموده و درخواست تفکیک ملک را بنماید.

3). دفتر اسناد رسمی، درخواست مالک را به همراه مدارک آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می‌کند.

3). اداره ثبت اسناد و املاک با تعیین وقت مناسب، نماینده و نقشه‌بردار خود را انتخاب نموده و به محل ملک، اعزام می‌کند.

4) نماینده و نقشه‌بردار اداره ثبت، به همراه مالک به محل مراجعه نموده و حدود و مشخصات ملک را با نقشه تفکیکی و اسناد مالکیت و دیگر مدارک کنترل می‌کنند، تمامی مشخصات و مساحت و حدود ملک باید دقیقا مطابق مدارک باشد و به ملک مجاورین تجاوز نشده باشد.

5). بعد از انجام این عملیات مامورین اداره ثبت، صورتمجلس تفکیکی را تنظیم می‌کنند و آن را امضاء می‌نمایند. مالک نیز باید صورت‌مجلس تفکیکی را امضا کند.

6). صورت مجلس تفکیکی به اداره ثبت ارسال می‌شود و مجددا مسوول اداره ثبت مجددا آن را کنترل نموده که دقیقا مطابق مقررات قانونی تنظیم شده باشد و هزینه تفکیکی را از مالک دریافت می‌کند.

7). بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت 2 نسخه از تصویر نقشه تفکیکی را به شهرداری منطقه که ملک در آن قرار دارد ارسال می‌کند، تا شهرداری آن را تایید یا رد کند.

8). در صورتی که اقدامات ثبت با ضوابط و مقررات شهرسازی(ماده 101 قانونی شهرداری) مطابقت داشته باشد، عملیات تفکیک را تایید می‌کند در غیر اینصورت جهت اصلاح به اداره ثبت ارسال می‌کند.

ابطال صورت مجلس تفکیکی:

دلایل زیادی وجود دارد که ممکن است یک شخص، ابطال صورت مجلس تفکیکی را از دادگاه تقاضا نماید. اما به طور کلی هر کدام از موارد 6 گانه فوق اگر در صورت مجلس تفکیکی رعایت نشود یا مقررات قانونی راجع به آن عمل نشود شخصی که از این بابت متضرر شود می‌تواند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را در دادگاه مطرح کند.

خوانده دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی:

خوانده دعوا اداره ثبت اسناد و املاک و دیگر مالکین هستند.

هزینه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی:

به دلیل اینکه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی غیرمالی است در نتیجه هزینه دادرسی آن کم بوده و صرفا اگر وکیل داشته باشید، هزینه حق الوکاله خواهید داشت.

خوانده دعوای اثبات مالکیت.: در این دعوا خوانده کسی است که ملک را به خواهان فروخته است. چنانچه فروشنده نیز خودش ملک را از شخص دیگری خریده باشد شما باید خریدار قبل از فروشنده خود را نیز به عنوان خوانده قرار دهید.

نکته مهم: خواهان در دعوای اثبات مالکیت ملک باید تمامی افرادی که ملک دست آنها بوده، به عنوان خوانده قرار دهد.

مدارک دعوای اثبات مالکیت: برای طرح دعوای اثبات مالکیت لزوما نیازی نیست که شما مبایعه‌نامه داشته باشید. عقد بیع ممکن است شفاهی هم ایجاد شود فقط اثبات کردن آن ممکن است کار سختی باشد. 

نکات مربوط به اثبات مالکیت

1- نکته اول: شما نمی توانید در خصوص ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت است دادخواست اثبات مالکیت بدهید. چرا که دادگاه سریعا شکایت شما را رد می کند. در نتیجه این شکایت صرفا در مورد املاکی است که در اداره ثبت اسناد، ثبت نیست. ضمنا اگر شما ملکی را با مبایعه‌نامه عادی خریده باشید و شخصی ملک را تصرف کند شما نمی‌توانید تحت عنوان خلع ید، شخص متصرف را از ملک، بیرون کنید. خلع ید یعنی خارج کردن ملک از دست متصرف است. برای اینکار حتما ابتدا باید مالکیت شما بر ملک ثابت شود. مالکیت شما با مبایعه‌نامه عادی فقط در دادگاه قابل اثبات است. (طرح دعوای اثبات مالکیت) اما اگر در خصوص مالکیت خود، سند رسمی داشتید مستقیما می‌توانستید دعوای خلع ید مطرح کنید.

2- نکته دوم: در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک، لزوما نیازی نیست که مبایعه‌نامه‌ای در بین باشد، اثبات مالکیت ممکن است با روش دیگری نیز قابل اثبات باشد.

3- نکته سوم: اگر ملکی که خریداری کرده‌اید در اداره ثبت اسناد، ثبت نشده و شخص دیگری آن را تصرف کرده است، می‌توانید هم زمان با شکایت اثبات مالکیت، خلع ید از ملک را نیز مطرح کنید.

4- نکته چهارم: در صورتی که ملکی ثبت نشده باشد و در تصرف شخصی باشد، اصل بر آن است که شخص متصرف، مالک است، مگر اینکه شخص دیگری مدارک و مستندات مالکیت داشته باشد و طرح دعوا بکند.

5- نکته پنجم: این دعوا در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک در حوزه آن باشد.

ویدئو مربوطه را در آپارات ببینید.